「マイホームを持ちたいけど、いくらぐらいのお金が必要なのか？」という疑問を解消するために前回の記事では、建築費に含まれる項目を解説しました。

今回は、その項目から割り出した希望の価格と収入や融資の金額を合わせた支払い可能な予算の両方を考慮しながら、初めの相談をどこにするといいのかというところまでの疑問を解消していきましょう。

最初に考えるべきは予算！

実際の住宅建築予算は、どのような順序で決めるのでしょうか。

建築の条件にもよりますが（例えば、土地も取得するのか、すでに建築できる土地があるのかなど。）、住宅建築の予算を決めるには、まず毎月の住宅ローンへの返済金額が重要な基準となります。

月収のほとんどを返済に回して生活を圧迫してしまうわけにはいきませんので、無理なく毎月の返済ができる金額を計算することで、融資を受けられる総額を把握し、住宅建築予算を決める目安になります。

もちろん建築費用を抑えると、毎月の返済額は低くなります。

その限られた建築費で自分の望む住宅を建てることができれば問題ありませんが、欲しい住宅性能を備えられなかったり、床面積が狭くなり実際の家族構成に合わなかったりと満足のいかない住宅になってしまうかもしれません。

では、どのような基準で住宅建築予算を決めればいいのでしょうか？

あなたの予算は？

住宅建築建築の予算は、まず毎月の収入と住宅資金に利用できる貯金が計算するベースです。

もちろん、貯金だけで建てることができればそれが一番いいかもしれませんが、ほとんどの場合、足りない分は銀行から融資を受けて住宅を建築することになります。

銀行から融資を受ける時には、収入をもとに融資額が決まりますので毎月の収入額は重要な基準です。

収入は今後同居する家族で合算することもできますし、条件もありますが住宅ローンでは、夫婦の合計収入金額をひとつの収入とみなします。

融資を受ける銀行で差がありますが、収入額によって返済比率の限度が設けられています。つまり、住宅ローンの返済額をその収入の何パーセント以内に収めるのか、銀行側が規定しているわけです。他に借入がある場合は、その返済額も返済比率の条件になることもあります。

あわせて、融資を受ける時点での年齢も重要です。これも各銀行で差がありますが、住宅ローンの完済時の年齢に制限があるからです。

つまり高い年齢でローンを組むと返済期間が短くなるため、毎月の返済額が大きくなってしまうことがあります。

このように様々な規定のもとで融資金額が決まり、それに従って支払い可能な建築予算が決まりますので、先にその金額を知っておくことがおすすめ。

自分が融資を受けられる金額は、銀行などの最寄りの金融機関に相談して知ることができます。

各銀行には、融資相談の窓口が設けられていて、住宅ローンの仮審査をしてもらえます。

その際には、現在の収入を証明できるもの（所得証明や源泉徴収票）などを事前に準備しておくと、より正確な融資可能な金額を出してもらえると思います。また、現在別に借入（マイカーローンや学資ローンなど）がある場合には、その残高や毎月の返済額がわかる物も準備しておくとさらに正確な金額を出してもらえるでしょう。

予算規模で選ぶ、初めの相談相手

銀行への相談を済ませ、ある程度のマイホーム予算を知ることができると、その先はどうしたら良いのでしょうか？

ここであげられるのは、

①設計施工の建築会社

②設計事務所

③不動産業者

の銀行に加えた３つ。

様々な考え方がありますが、ここでは「予算に合わせて相談先を選ぶには」という観点からご紹介していきます。

設計施工の建築会社

最近は、建築と設計を同時に相談して、建築の契約までできる建設業者が増えてきました。

一般的に「設計施工業者」と言われています。

私たちエクラホームも設計施工業者といえますね。

先に結論からお伝えすると、予算が潤沢ではない場合やまだ何も決まっていない場合も含めて、オールマイティーに対応しやすいのが設計施工業者。

そのため、多くのマイホーム建築希望者は、設計施工業者に相談する事が多くなってきました。

設計施工業者には、自社や関連会社に設計士や設計プラン作成の担当をおいています。

その設計担当とともに施主の希望する間取りやデザインの住宅のプランを作成して、そのプラン図面からおおよその金額を見積りすることが可能です。

メリット

設計施工業者での建築の一番のメリットは、あなたの予算に合わせた建築がおおむね可能なことです。

自社での標準仕様の設備や建築プランを持っており、そのプラン内容から短い期間で見積りを行えます。予算をオーバーしたり、予算内であってもプランの変更をして住宅プランの変更が比較的容易に可能です。

また、それぞれの建築業者が設計費や資材コストを抑える工夫をしていて、お客さまに購入しやすい価格設定をしている業者も多く、規模の割にはある程度、住宅建築費が抑えられます。何より設計や現場代理人を自社の社員とすることで、安く設定されていることが多いです。

ほとんどの設計施工業者は、営業担当者をおいており、融資の相談からプラン作成の段取り、契約から完成引き渡しまで対応してくれる相談役となってくれる場合が多いのも、まだ何も分からない状態だと特におすすめ。

デメリット

設計担当をおいてコストを抑えている施工業者なので、詳細な設計図の作成を行いません。

そのため、その業者独自のプランや図面なので、同じ予算のまま他社に持ち込んでの建築施工が難しくなります。（設計施工業者はプラン・見積りを施主との合意後に、契約してから施工のための図面を作成します。）

また、業者にもよりますが、自社の標準仕様や建築プランを持ってますので、特殊な資材を使用した施工やその見積もりが難しくなります。

そして設計施工業者の独自デザインが標準化されているので、デザイン性のある住宅のプランも得意とはいえません。

設計事務所

こちらも先に結論からお伝えすると、予算が潤沢にある場合は設計事務所から相談を始めるのもいいかもしれません。

後ほどメリットとデメリットの項目でも説明しますが、好きなデザインの建物が設計できる反面、書かれた図面に合わせた施工となるので、あとから建築業者に持ち込んでも予算に融通が効きにくいということになり、予算が潤沢にある必要があります。

流れとしては設計事務所や設計士に設計プランを依頼し、詳細な設計図面を作成してから、建築業者に見積り合意後、建築が始まります。

最近では設計施工業者が増えてますが、それまでは設計事務所の作成した図面をもとに建築業者が住宅を建築してました。

設計に本質をおいているのが設計事務所なので、個性的な住宅を希望される方は、時間をかけてプランや詳細な図面を作成することが可能です。

メリット

先ほども簡単に説明したように、設計事務所や設計士に個性的なプランを提案してもらえます。

作りたい家が明確に決まっていて、絶対にそれを建てるという方はこちらで先に図面を作ることになります。

また、ここで作成した図面を持ち込む形になるので建築業者を施主が選ぶことも可能で、自分自身で信頼できる設計事務所と建設業者の両方を施主が選択できます。

詳細な図面でいくつかの建設業者の見積りを依頼して、その中から建築費の比較的価格が安くて信頼できる業者を選択するのがいいでしょう。

デメリット

設計が専門の設計事務所なので、設計費や設計管理費が設計施工業者より費用がかかってしまう事が考えられます。

通常、総建築費の７～１０％の設計費が必要と言われてます。

何より、予算重視で設計を依頼しても、その予算に合わせた設計になるとは言えません。

例えば、「3.000万円の予算で設計して欲しい」と依頼して設計図面を作成しても、後にその図面で建築業者へ見積りをお願いすると、人件費や資材の関係で予算をオーバーしてしまうケースが多く、再度予算に合わせるべく設計の変更に時間がかかってしまったり、結局は当初の予算を超えた建築費で住宅を建てる方も少なくはありません。

設計事務所へ設計を依頼して住宅を建築をする方は、当初から予算に余裕を持っていた方が良いかもしれません。

何よりも、設計費も含めた予算を設計事務所にきちんと伝えておくことも重要です。そうすることで、設計の担当者もプランの段階から予算をオーバーしたときの代替え案も含めた提案ができると思います。

不動産業者

既に土地がある場合（親からの相続や契約済みなど）を除いて、まずは土地を探さなければいけません。

新築住宅建築にかかる費用総額を考える際に、購入・借地問わず土地の価格も含めて考える必要があります。その際に、住みたい土地や必要だと考える面積から費用を把握しておく必要がありますし、そもそも土地がなければ家は建てられません。

土地やすでに建築された建売住宅や中古住宅を購入するには、不動産業者へ相談することをおすすめします。

私たちエクラホームのように建売住宅を販売している設計施工業者もいますので、そちらも考慮するといいでしょう。

１社だけの不動産業者だけではなく、いくつかの業者へお願いしておくこともおすすめします。購入する意思をはっきりと不動産業者へ伝えることで、優先的に良い情報を伝えてくれることもあります。

メリット

不動産業者には、土地だけの情報ではなく、建売住宅（直設販売している業者を除く）や中古住宅の情報もあります。

もちろん生活に便利な場所や人気のある場所は比較的土地価格は割高になっています。

そこで、予算に合わせてすでに建築された住宅も含めた情報を教えてもらい、相場を知りながら検討することができます。

デメリット

不動産業者へ依頼して土地や建物を購入するには、仲介手数料を支払わなければなりません。

購入前や相談前に、必ず確認をして、住宅取得の予算にその費用も含めておく必要があります。

また、不動産の購入を決める前に、他に費用がかからないか、物件に問題がないか確認しておくことも重要です。こちらの記事に土地造成費として詳しい解説がありますので、ぜひご覧くださいね。

悪質な不動産業者は多くありませんが、不動産業者の説明だけでなく、購入前に不動産に詳しい人や、建築業者へ相談するのもいいと思います。

不動産を取得すると所有権移転の登記費用も発生しますので、そちらも把握しておく必要があります。

銀行

はじめに予算を考えるためにはまず銀行に行くのが良いと解説をしましたが、こちらでも詳しくご説明します。

マイホームを取得するほとんど皆さんは、銀行などの住宅ローンを利用します。

前述したように、マイホームを持つための予算を知るために、最寄りの銀行へ相談しましょう。

自分が融資ができるかどうか、今の条件（収入・職業・勤務年数など）でどれだけ融資ができるか、毎月の支払いはいくらかなどの、仮審査をお願いできます。

多くの銀行は、相談窓口が土・日曜日も営業をしており、休みを利用して相談が可能です。

住宅ローンは、住宅を取得するために特別に設けられた融資形態ですので、他の個人融資と違い、金利、長期借入期間など、一般の融資よりかなり優遇されています。

また、住宅ローン控除を受けられたり、取得した建物を登記する際も、登記費用が減税されるなど、大きなメリットがたくさんあります。

メリット

最近の住宅ローンの金利は、ほとんどの銀行は特別優遇金利があり、基準金利（2.925％）から大きく金利を下げてを設定しています。条件にもよりますが、１％を切る銀行も増えてきました。

また融資期間も、完済年齢にもよりますが最長５０年ローンなどもあって、毎月の返済額を低く抑えることも可能になってきました。

返済方法も一部繰り上げ返済がいつでも可能になって、長期ローンで借入しても、返済途中で一部元金の返済が可能で、借入期間を短くしたり、毎月の返済額を低くすることもできます。

例えば、3.000万円、50年ローンで融資を受けて、10年後に元金を500万円一部返済して、借入期間を残り30年にするなど、自分のライフプランに合わせて変更することが可能です。

住宅ローンの融資には、死亡や高度障害保険がついている場合が多く、万が一返済中に借入した人が死亡した場合、残りの期間の返済金が保険で支払われるので免除されます。

各銀行には、住宅ローンとセットにできる割安な保険もあります。

デメリット

住宅ローンで借入する条件に、保証料を支払わければなりません。

かなり昔では、保証人をお願いされることもありましたが、現在では銀行の指定する保証会社へ保証料を支払って、登記上も銀行と保証会社が土地、建物に設定します（担保にいれる）。設定金額（借入金額）にもよりますが、その登記費用も借入主の負担になります。

保証料は借入額と返済期間で決まります。事前にいくらなのか、銀行へ確認しておいた方がいいでしょう。

「保証料を支払ったから返済ができなくなっても、保証会社が銀行へ自分の借金を払ってくれるから、その後は借金が無くなる」と思われる方もいましたが、実際には借金が無くなる訳ではなく、債権が銀行から保証会社へ移動するので、債務の請求は保証会社から行われ、保証会社と債務の整理をすることになります。

融資を受けると、一律した金額ですが融資手数料が発生します。また、火災保険の長期一括加入も義務付けられている銀行もありますので、その保険料も知って置く必要があります。

まとめ

 

マイホームを持つには、まず考えなければいけないのは、自分の予算を知ることです。

住宅を取得するために必要な諸費用なども含めて、今自分が準備出来る予算を銀行へ相談しましょう。

ある程度の予算を決めたら、その予算に合わせて住宅を建築するには、どの業者（設計事務所や設計施工業者など）へ依頼するか、土地も含めて取得するならにはどうすれば良いか、トータルで予算組みをすることが大切です。

マイホーム取得費＝融資金額＋預貯金から出費　※全額融資も可能（預貯金から０）

が住宅建築予算を考える上で基本的なものとなります。

【土地有】
マイホーム取得費＝総建築費（設計費含む）＋諸費用（銀行融資にかかる費用）

【土地無】
マイホーム取得費＝総建築費（設計費含む）＋土地取得費（不動産手数料など）＋諸費用（銀行融資にかかる費用）

など、土地の所有状態に合わせた考え方も覚えておくといいでしょう。

実際には、引っ越し費用や住宅建築に含まれない設備や家具（エアコンやカーテン、新調するなら家具など）の予算も考慮して全体の予算を作っておくことも重要です。